从人口、土地、户口的角度看 哪些城市的房子更“值钱”?

城市化的空间远比我们想象的要大。近两年,随着告别房价普遍上涨,大量高杠杆房企倒下,城市间抢人大战愈演愈烈。你会发现一个现象:3360。不同地区、不同城市的土地市场冷热分化程度已经到了非常强烈的程度。如杭州、成都,地王频出,一年卖几千亿,远郊地块更是卖不出去。中西部弱省会和三线以下城市一年可能卖不了几块宅基地,地方政府资金预算也受到了影响。大家都卖自己的地,为什么就不能有人便宜卖呢?开发商不傻,要算账。土地贵不一定亏本。便宜的土地不一定赚钱。不同的土地,建的房子,愿意买单的人数,决定了未来的溢价空间。如何衡量有多少人愿意买单?1.常住人口转为户籍人口的政策。2.不同地区常住居民转为户籍居民的意愿。先说第一个。假设过去10年是大量农村人口的“潮涌”。未来10年将是从永久居民到注册居民的“定居潮”。前段时间,FGW发了《“十四五”新型城镇化实施方案》。《实施方案》中提到了16次“定居”这个词。放宽除部分特大城市外的落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。常住人口300万以下的城市,取消所有落户限制,所有外来落户和农村城市一视同仁。300万至500万人口的城市,放宽落户条件。在5亿以上的特大城市,通过精简积分落户项目,提高社保年限和居住年限比例,鼓励取消积分落户年度额度。这一方案将和解提高到了前所未有的水平。落户是常住人口向户籍人口的转化。意味着“人户分离”的家庭,将不再像过去10年那样往返于城乡之间。14亿人可以在全国大部分城市自由流动。这个过程是城市化向城市化的转变,也是城市格局的重新洗牌。CICC有一份报告提到了“半城市化”和“半城市化”这两个概念。一个词和另一个词之间的区别有着非常不同的含义。截至2020年底,我国无本地户籍的城镇常住人口(即半城市化人口)为2.57亿人,比2010年增长78%。十大城市半城市化人口达到6300万,占全国人口的25%。除了一线城市,还包括东莞、重庆、成都、苏州、郑州、杭州。据统计,五大城市群的半城市化水平比全国平均水平高7个百分点,占一半城镇人口的56%,占总人口的10%。其中,珠三角城市群的半城镇化率最高,达到49%,长三角城市群次之,达到28%。半城市化人口包括三种类型的分离群体。1.原户籍所在地是市区的。2.原户籍为非市区的城镇,如50万人以下的小城市,建制镇,无建制镇的农村集镇。3.原户籍地是偏远农村。如果排除后两个分离的群体,中国质量最高、最扎实的城镇化率只有37%,完全城镇化人口只有5亿,半城镇化人口4亿,农村人口5亿。这里就不得不谈第二条:常住人口转化为户籍人口的空间有多大。就看省会了。2021年,成都是唯一一个常住人口超过2000万的省会城市。广州以1881万人排名第二,武汉以1364万人排名第三,郑州、杭州排名1200万,哈尔滨、合肥、南京、济南、沈阳、长春等6个城市排名900万。这是一个非常有趣的现象
二线城市不仅承载着农村小城镇人口的涌入,而且落户条件也比四大一线城市宽松。这些地方,公民身份转换空间巨大,也是卖房最好的地方。国家规划的19个重点城市群包括72个人口超过500万的城市。从2020年新房销售来看,这72个500万人口以上的城市,对应的总销售面积为9亿平方米,占全国11.6万亿总销售金额的50%,占比64%。我们长期不缺房子,已经完成了城市化。但是,在顶级城市稀缺的土地和房产中,还是有很大一部分人,愿意冒着赔钱的风险来接手。或者说,他们根本不在乎赔钱。浙商李超表示,大国和大城市推动生产要素向超大型和特大城市集聚,与之相匹配的是高收入人群的持续增加。不仅有净流入的增加,还有人力资本的积累和企业家财富的形成。这些城市有短期租房、首套需求和资产配置需求,长期有学区房、改善和养老需求。而35岁时的低生育率、教育内卷化、淘汰,这些看似摧毁高房价根基的东西,在数量庞大的常住人口面前都不值一提。我愿意在这个城市拿房贷,让下一代在这个城市成长,而不是去别的地方。市民的空间有多大,决定了一个城市的土地和房产上限有多高。从这个角度,结合2022年不同城市土地拍卖的火爆程度,也有一个半城市化人口超过200万的城市名单,不包括北京、上海、广州、深圳,不包括土地不好卖的省会城市,再不包括户籍人口转化空间小的城市。其余城市中,杭州、成都、重庆、东莞、苏州、郑州、佛山、Xi安、武汉、宁波、合肥、南京、长沙完成城市化的潜力较大。这些城市都是过去几年的热点城市和新一线城市,开发商愿意大量投资,买家蜂拥而至。这两年被说是“城市创投”典范的合肥,引进了大量的高新技术产业,积极与长三角对接。其经济增速位居二线城市前列。2005年,合肥提出了“工业立市”的口号。当时工业产值不到1000亿,2016年突破万亿。合肥的地方政府引导基金用当年财政收入的三分之一“押宝”BOE,然后投资半导体和新能源汽车,使合肥从一个大县转变为一个工业强市。加滨湖、政务区、高新这几年房价炒得也很离谱,限价限购的调控也有点不疼不痒的,给了开发商足够的利润空间,合肥这两年能吸引大量房企来拍地,也在情理之中。虽然增速很高,但合肥究竟有没有网络上宣扬的那么神奇,我个人还是打个问号。大家都在传扬最牛风投的称号,按理说,税收应该很高才对。可去年合肥的一般公共预算,也只有844亿,放到整个中部来看,比长沙少300多亿,比郑州少近400亿,比武汉少700多亿。一般公共预算的增速,也只有10%左右,中规中矩,不算差,在GDPTOP30城里,也不能说有多强悍。合肥的路,还很长。成都,这几年一直蝉联新一线城市的榜首,人才流入,还有城市口碑,一直名列前茅。当然,也有人说,那个新一线榜单的出品方,跟成都有千丝万缕的关系,至于有没有实锤,咱也不知道。其实我倒是觉得,现在网络上突然爆红的城市,突然口口相传的城市,跟移动互联网时代的信息传播,有非常大的关系。我不敢说赵雷对成都有多大贡献,但至少小酒馆,太古里,宽窄巷子,慢生活的城市品牌,加上虹吸整个四川的资源加持,加速了成都的城市气质蜕变,隐隐能跟四大一线掰手腕。正好像西安,如果没有大唐不夜城、博物馆、回民街、抢人大战这些标签的极速传播,就无法改变,人们印象中那个,毕业生流出最多的科教大市一样。至于杭州,又是另一番光景。杭州新房与二手房之间的差价,是二线城市中价差最大的,已经连续多年稳居全国卖地之王。G20能炒,亚运会也能炒,互联网能炒,外立面、容积率也能炒。但我们必须要承认,不管是产业的集聚,人口的流入,互联网上的热度,还是开发商们冒着限价低利润风险,在现金流极度紧张的情况下,也要拿出重金抢地,都证明了杭州的价值。上次看戴锦华老师的节目,她说:现代大城市吸纳了一切社会资源,而且消耗了绝大多数社会资源的同时,它也消耗了社会的知识资源和精英劳动力资源,它把优秀的人才吸纳在这里,在某种程度上,它也在浪费这些资源。这是现代城市的“罪行”或“罪恶”之一,她专门加了双引号。你是被消耗的资源,还是被浪费的资源?

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