绿城管理半年报:政府代建扩容 参与不良项目纾困 郭佳峰:现房销售短期内无法落地

K图 09979_0]  在各方力促“保交付”的同时,作为代建龙头企业,绿城管理控股有限公司(09979.HK,以下简称“绿城管理”)现已介入多个资方纾困项目。   在7月28日上午举行的半年业绩发布会上,管理层透露,绿城管理已经联合多家金融机构落地多个资方代建项目。为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点,但承接此类项目仍具有一定门槛。   绿城管理董事会主席兼非执行董事郭佳峰向《华夏时报》记者等多家媒体及研究机构指出,“现房销售”短期内无法落地:“房地产市场规模马上就压缩了,地方政府的土地收入大幅减少。在这一两年里,我估计不太可能(落地)。”   政府代建业务扩容   7月28日,“代建第一股”绿城管理公布的中期业绩显示,截至2022年6月30日,绿城管理在全国107座城市布局390个项目,在管项目数量同比增加16.8%。   财务数据方面,2022年上半年度绿城管理实现总营收12.59亿元,同比增长16.4%;实现毛利6.35亿元,较去年同期增长23.7%;归母净利润达3.61亿元,同比增长33.4%。同时,经营性现金流达3.63亿元,较去年同期上涨40.5%。   值得注意的是,2022年上半年,绿城管理新拓代建项目中,来自政府、国企委托方总建筑面积显著提升,占比达62.1%。其中,政府代建业务收入占公司总收入比重达30.3%,且政府代建业务收入较去年同期增长超70%。目前,绿城管理的政府代建业务正在不断创新,上半年,公司新拓多个军改房、城市更新、人才租赁住房、青年公寓项目,并在产业园、写字楼、综合基地、邻里中心等物业样态继续扩大优势,提供多元城市服务。   在7月28日上午举行的中期业绩发布会上,绿城管理执行董事、CEO李军指出,在国家共同富裕底层逻辑下,面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜,政府代建未来市场空间和发展潜力巨大,参考中国香港公屋和新加坡组屋两大模式,前者已占香港住房的45%,而由新加坡政府推动的组屋在该国占比已高达80%。   花旗研报指出,绿城管理仅20%的收入与房地产销售直接相关,同时政府项目管理业务快速增长,预测今年底旗下项目总建筑面积将达到一亿平方米,意味按年增长18%,同时预期至2024年毛利率可提升至48%至51%,净利润率提升至26%至29%。   业绩发布会上,管理层还透露出将推进收并购的计划。李军称,今年1月公司收购了熵里,“给我们带来了比较好的回报(1.08亿元的业务收入),之后我们会持续寻找这样的标的物”。今年1月11日,绿城管理发布公告称,拟收购浙江熵里建设管理公司60%股权,最高代价6亿元。   深入探索各类资方代建业务   在业绩会上,《华夏时报》记者了解到, 2022年至今,绿城管理已携手多家金融机构落地多个资方代建项目,深度赋能纾困项目的各阶段。   例如,在并购类项目层面,绿城管理与中粮信托合作,已落地原恒大江阴项目;在重组类项目层面,绿城管理携手债权方及奥园集团,落地奥园广州云和公馆项目;在破产重整类项目层面,绿城管理与破产管理人积极对接,参与广西柳州官塘项目重整。   而随着金融机构向自投、融资领域延伸,绿城管理在项目勾地与融资阶段与资方对接,前置锁定代建业务,目前已与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目;同时,绿城管理与金融类供方战略合作及设立公司,批量为有融资需求的项目提供金融撮合服务,目前已完成与喜神资本、北谷金融、中基城投等机构的战略合作签约。“在这个领域里,我们现在可以说是领头羊。”李军颇具信心地表示。   值得一提的是,绿城管理大力推进的“资方代建”与市场同行的“融资代建”并不相同,绿城管理坚持以“不出资、不提供征信”为原则,保持轻资产属性。   管理层判断,为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点。中报指出,目前中国房地产市场发生新变化,政府服务外延扩展、地方国企拿地激增、金融机构不良资产处置市场巨大:“这些市场主体日渐占据房地产投资主导地位,且大多并不擅长具体项目开发建设。拥有主体信用、品牌效益、管理能力和丰富开发经验的代建企业迎来发展机遇期。”不过,承接此类项目仍具有一定门槛。   而对当下呼声颇高的“现房销售”,郭佳峰直言短期内难以落地。   其解释说,房地产商可以说是政府的“土地批发商”,在开发建设中获得的利润基本是不变的。“预售制变化到现房制,要么是地价下来,要么是房价上去,开发商拿的是固定的,就是按照2万元来说,我们只赚1200元、1300元/平方,所以要么是政府来承担,要么是开发商来承担。”郭佳峰表示。   与此同时,郭佳峰认为,“现房制要实行还有一个背景,金融背景。它的利率是比较便宜的,比如说只有2%左右的贷款利率,那‘现房’就成立了。像现在利息比较高,在这样的背景下做现房制,损伤是很厉害的,要么是政府受伤,要么是购房者受伤。”   郭佳峰以施行现房销售制度的澳大利亚为例,该国开发模式是允许开发商在土地端贷款,比如一块地10亿元,开发商出4亿元,金融机构放贷6亿元,开发期间购房者的买房钱不能动,而开发商地价款要等到房子盖完之后才能退,“未来金融机构参与到土地端中可能是房地产的一种发展趋势。”   “按照现在的销售土地政策,再加上现房销售,我认为有点难,市场规模马上就压缩了,地方政府的土地收入大幅减少,特别是在这一两年里,我估计不太可能(落地)。”郭佳峰坦言,尽管政府出台许多纾困、支持等政策,但目前在落地端并不明显,且消费端信心欠缺。不过,“目前的房地产市场销售呈现L形走势,横端的长短要看整个宏观形势和国家的整体变化,再往下落的可能性也不大。”

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