郑州2022年首批集中供地降门槛 超八成地块底价成交

6月22日,郑州市今年首批集中供地收官,至此,年内22城首批集中供地全部完成。   从成交结果看,年内郑州市首批集中供地15宗地块全部成交,其中2宗溢价成交,13宗底价成交,成交占地面积约66万平方米,总规划建筑面积206.76万平方米,成交总价约107亿元。   “在郑州目前的房地产市场背景下,销售依然承压,整体市场仍然处于恢复期,房企拿地普遍极为谨慎,企业当下的主要发力点仍是促销售,促回款。”中指研究院河南公司总经理梁波涛表示,从郑州市第一次集中供地成交结果来看,企业参拍并不激烈。   此外,年内郑州市集中供地轮次由3次增加为4次,此后3次集中供地出让活动将分别于7月、9月和11月进行。   “行业下行,区域分化加剧,科学合理的土地供应节奏,更能应对灵活的市场变化。”克而瑞郑州机构总经理王欢表示,年内郑州市集中供地由3次增加至4次,且首次集中供地门槛明显下降,有利于提升政企双向灵活度。   门槛下降   从供应情况来看,郑州市此次集中供地门槛明显下降,土地保证金比例普遍下调,同时地块品质均较为优质。   供地公告显示,郑州市此次集中供地共推出15宗地块,均为涉宅用地,总占地面积为66.33万平方米,总起始价约104.8亿元,最高溢价率设置均低于15%。   相较于去年3批次保证金要求为起始价的50%,今年内郑州市首批集中供地的保证金比例普遍做出下调。除北龙湖板块的郑政东出〔2022〕3号(网)保证金为起始地价50%,其余地块均下调为20%;同时,去年就曾在集中供地中出现身影的2宗地,不仅下调保证金,还同步下调起始地价、熔断地价及综合房价限价。   同时,今年内郑州市集中供地由3批次调整为4批次,分析人士认为,此举也有利于提升政企双向灵活度。   “由3批次调整为4批次,政府可以随市场变化及时调整供应结构,减少土地流拍现象,完成土地供应计划;同一批次供应量的减少,也意味着同一时期片区竞品减少,后续地块集中入市竞争的激烈将有所缓解。”王欢表示,对于企业而言,供地批次增加即年内拿地机会也会增加,企业可根据节奏来及时调整资金储备,布局拿地,相比3批次时期更加灵活。   从成交结果来看,郑州市此次集中供地成交结果尚属平稳,未出现流拍,15宗地块中13宗为底价成交,2宗溢价成交。   从供地结构来看,郑州市此次供应的15宗地块中10宗为城改定向地块,5宗为公开出让地块,而在5宗公开地块中,郑政东出〔2022〕4号地需50%的产业导入,郑政高出〔2022〕2号地需轨道交通相关要求,实际公开出让地块仅3宗。   “市场颇具看点的有2宗土地,均溢价成交,分别为:郑政出〔2022〕3号地,由(龙湖)郑州龙兴房地产开发有限公司摘得,溢价率为12%;郑政东出〔2022〕3号地,由河南保利发展有限公司摘得,溢价率为8%。”梁波涛表示,此次郑州市供应的10宗城改地块中,有超过一半地块被郑州国企及平台公司摘得,政府托底意图明显。   22城首批集中供地收官   除国企或平台公司托底外,郑州市此次集中供地供应规模明显下滑,相较于去年首批集中供地规模下降超七成,环比上一次供地规模也下降超六成。   目前来看,由3批次增至4批次、供地规模下滑、国企央企与地方平台公司托底等已成今年内22城首批集中供地的共同特征。   “今年内22城首批集中供地共计推出涉宅用地469宗,供应建设用地面积2135万平方米,推出规划建面4713万平方米。最终成交397宗,成交规划建面3907万平方米,首批次共计成交出让金4969亿元。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示,今年内22城首批集中供地成交热度稳中有进,库存量少城市回升明显;拿地企业依旧以国央企主导,供给端有意降成本做出让利。   张晓飞还指出,今年内首批集中供地的各城市间土拍热度仍有较大分化,单个城市内部分化亦较为明显。首批次土拍中仅有深圳、杭州等部分城市整体热度较高,合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。   “其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正向结果反馈,但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在,且大多数城市底价成交率仍然维持高位,从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强。”张晓飞表示,当前来看,土拍市场整体回暖仍需时日。   对于此后集中供地情况,张晓飞认为,土拍规则将继续放宽,降门槛、降地价、提利润,以提升企业拿地意愿;同时成交热度分化将加剧,拿地企业仍以央国企为主,民企拿地愈加谨慎,地方平台托底意愿或出现下降。

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