楼市去库存迎来终极大招:向棚改户发放代金券 只能用于购房

事实上,向棚改户发放“房票”以前就有。然而,在过去的几年里,货币棚改是实现棚改预期目的的适当途径。但现在情况变了,货币棚改很难达到预期效果。货币棚改失败主要是因为,在目前的环境下,棚改户拿到钱不一定会买房。作者:Zifeiyu 01 |又到了这个阶段的郑州。为了支撑楼市,去库存,各个城市绞尽脑汁,想出各种妙招。本来重启货币棚改就已经是非常有力的措施了,但是出乎意料,也不可能。3月份率先宣布全面重启货币棚改的郑州,最近又提出了“房票”的概念。据第一财经披露:近日,网上流传一份日期为6月10日的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称“《房票安置办法》”)文件。文件规定,郑州中心城区房屋被征收后,被征收人得到的是房票,而不是货币补偿或回迁房。被征收人凭房票可以在郑州重新购买商品房。根据时代财经致电郑州市相关部门得到的回应,相关工作人员表示并未收到通知,郑州市政府和郑州市房管局官网也未发布该文件。不过,一位不愿意透露姓名的知情人士表示,上述文件是整体规划,各区还要制定细则。这意味着它应该是真实的。巧合的是。与郑州不同的是,温州最近公布了《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》,白纸黑字写得很清楚:用房票等住房政策加快拆迁安置的实施。原则上全面停止新建安置房,推进房票征收政策全覆盖。执行政府通过约定房票购买商品房的优惠项目目录。推动房票在市区的整体流通。推进房票在人才购房补贴、政府工程款、土地出让金缴纳等领域的应用。这个房票和以往大家的认知不一样。并不是限购松绑才能获得买房权。它是货币拆迁、货币棚改中出现的具有补偿性质的购房结算凭证,发放给拆迁户。过去的棚改房,称为安置棚改法或实物安置法。这种方法的缺点是不能很好地达到去库存的效果。2015年以前,棚改主要是这种方式。要么把钱给棚改户,这叫货币棚改法。这个方法是去库存的大招,通过市场解决库存积压。2015年以后,主要还是这种方式。制图:城市金融与经济;数据:住建部的货币棚改是上一轮大部分三四线城市和部分二线城市房价上涨的主要动力。这个在我前几天推送的文章《重启货币棚改!楼市胜负手,回来了》(点击查看)里有详细解释。房票是棚改户可以用来买房的凭证。既不是房子,也不是现金,而是凭证,俗称“房票”。00 |“房票”重回江湖给棚改户发放“房票”。其实之前就有了,也不是什么新鲜事。然而,在过去的几年里,货币棚改是实现棚改目的的适当途径。棚改的主要意图是:一是推进棚改让住户换新房,改善居住环境;第二,推动新房去库存。擅自占地者的房屋被征用,政府给擅自占地者钱,他们拿着钱去买新房。楼市好的时候,他们甚至可以利用资金和杠杆投资多套房产;第三,促进就业,刺激消费。在新房去库存的过程中,购买新房必然伴随着对各种家电、家具的需求。棚改中的拆除与新建
国家统计局近日公布的数据显示,5月份房地产开发投资、商品房成交量、商品房成交金额继续探底回升。在郑州,依然没有转机。3月初出台支持楼市的系统性措施后,成交量在短时间内有所回升,但到了3月底又有所回落。之后即使在一清等因素影响下,成交量也比措施出台前更加冷淡。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,4月,郑州新建商品住宅成交6892套,环比3月下降11.25%,5月,郑州新建商品住宅成交4884套,环比上月下降29.14%,同比下降73.54%。显然,托底措施没有取得成效,货币棚改的全面重启也没有取得成效。目前郑州商品房狭义库存1395万平方米,去化周期高达34个月。因此,日前,郑州市再次发布关于系统支持楼市的《郑州市稳经济促增长政策措施》号文件,祭出45条措施,其中关于楼市的内容提出将房贷利率降至4.25%,同时鼓励房企降价促销。现在提出棚改房票安置办法,显然是对之前托底措施的补充和调整,以加快去库存。货币棚改失败主要是因为,在目前的环境下,棚改户拿到钱不一定会买房。央行公布的数据显示,现阶段买房的人越来越少,存钱的人越来越多,这意味着很多人又开始相信现金为王了。在这种背景下,货币棚改自然会失败。但如果换成房票,这种情况就不存在了。给棚改户发代金券只能用来买房,不能变现,也不能变成其他东西。换句话说,这些钱只能流入房地产市场。而且这种房票是实名登记制,不能抵押、捐赠、买卖等。事实上,在郑州之前,河南信阳就已经实行了棚改房票安置方式。现在郑州要开始了,温州也要开始了。后续,必然会有更多的城市跟进。00 |房票能解决高库存问题吗?关键问题来了。房票安置法会对楼市产生什么影响?客观来说,在现阶段,用房票的方式安置棚改户确实比货币棚改好,一定程度上也能达到去库存的效果,但对于郑州来说,就另当别论了。目前郑州楼市的问题是销量差,库存高。除了之前的流动性约束,还有一个更重要的因素,就是烂尾楼。郑州这几天登上热搜,是因为买了一些烂尾楼的业主,无缘无故被下了“红牌”。这件事不仅反映了郑州管理水平的缺陷,也反映了出郑州当前的烂尾楼问题。根据克而瑞披露的数据,截止2021年年末,郑州的已停工、延期交付问题项目套数位居全国第四,面积位居全国第三。​这一事件对郑州的影响非常大。阻断了很多人的购房念头。房票安置法可以推动一波去库存,但去库存的关键,还是需要普通购房者去购买。棚改只是锦上添花的效果,不是最大推动力。换句话说,即便房票这种棚改方式大面积在大多数城市推行,能起到一定程度去库存效果,但无法根本上扭转现在的局面。

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