经参观察·政治局会议|防风险守底线 房地产如何稳预期?

4月29日召开的中共中央政治局会议,分析研究当前经济形势,对下一步经济工作做出部署。对于房地产行业,会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。   近期,从中央到地方,多次会议接连释放出稳定房地产市场预期、守住风险底线的信号。此次政治局会议更是标志着自上而下房地产政策目标的统一,“稳”的信号更加积极明确。未来,政策将从需求端和供给端双向发力,促房地产市场平稳健康发展。   房地产稳是经济稳的重要因素。业内专家指出,由于房地产业还带动了几十个上下游细分行业,所有相关领域叠加占GDP的比例并不小。   不过,自2021年下半年以来,受到个别房企风险事件等因素的影响,房地产市场现下滑,体现为部分房企资金链承压明显、居民购房短期观望情绪浓厚以及房地产投资面临较大的下行压力。国家统计局最新数据显示,今年一季度,房地产业开发投资同比增长0.7%,其中,房屋新开工面积同比下降17.5%,商品房销售面积同比下降13.8%,商品房销售额同比下降22.7%。   “实现房地产市场的平稳发展对中央要求的扎实稳住经济至关重要。”住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示,国内外的经验表明,房地产行业疲软时宏观经济运行也不会理想,稳住房地产是稳住经济大盘的重要所在。中欧国际工商学院教授盛松成也表示,短期内稳定房地产市场和行业发展是最主要的任务。   在此背景下,进一步促市场平稳健康发展,已成为多部门和多地的共识。如,人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,强调“因城施策落实好差别化住房信贷政策,更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”   同时,中原地产研究院数据显示,今年前4个月,全国已有接近120城出台房地产政策,仅4月单月,全国累计房地产稳楼市政策已超75次。主要涉及调整限购、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。   在已有政策的基础上,下一步,进一步稳定房地产市场预期,政策将如何发力?   因城施策、有的放矢是关键。会议提出,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。秦虹指出,结合过去房地产市场调控的经验教训,各地应结合满足真实居住需求和民生保障需求,有针对性地进行政策调整和优化,新政重在稳定信心和预期,应长短兼顾,避免简单粗暴。   在需求端,会议提出,“支持刚性和改善性住房需求”。“在需求端,这是‘支持改善性住房需求’首次在政治局会议中出现,支持对象进一步扩围。”招商证券房地产研究员赵可表示,以往相关表述更多为“支持刚需住房”,今年2月24日,住建部发布会曾提及“满足合理改善性住房需求”,此次将“满足”升级为“支持”,从用词可见政策力度将进一步提高。   在加大对需求端支持的同时,在供给端,会议提出,“优化商品房预售资金监管”。   盛松成表示,供给端优化预售资金监管,将缓解房企现金流危机,有效降低系统性风险的发生。2021年下半年,地方政府为了防风险,普遍加强预售资金的监管。但这也意味着,地产公司其他项目一旦出险,无法从地方项目抽调资金,危机可能会从一地扩大到整个企业,导致危机的扩大化。因此,他建议,降低预售资金资金冻结比例,并扩大同一行政区域内相关资金调配的便利性,以最大程度减少同一行政区域风险暴发的可能。   业内人士表示,供给端政策重在防风险。“有效管控风险,应坚持疏堵结合。”秦虹认为,此前国务院金融委也明确,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策;及时研究和提出有力有效防范化解风险的应对方案等。在预售资金方面,也应坚持必要的安全底线,科学管理,不放任、不过度、不加码。   盛松成还建议,应适当延长房企去杠杆周期。他表示,突如其来的本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击,建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期,包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求,为行业应对疫情争取时间。对于三道红线不达标的房地产企业,监管部门可考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款;贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。

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