国家队出手!民营房企,迎来破局者了

作者:子非鱼01 | “河南王”获国家队援救资本市场上最新的大消息,莫过于河南国资入局被称为“河南王”的建业地产一事。6月1日晚上,建业地产发布公告称,公司第一大股东恩辉投资有限公司(以下简称恩辉投资)与河南同晟置业有限公司(以下简称同晟置业)于2022年6月1日订立框架协议。来源:建业地产公告按照框架协议,恩辉投资将卖出持有建业地产29.01%的股权,作价6.8亿港元,接受者是河南同晟置业。恩辉投资是建业资产创始人胡葆森拥有,之前拥有建业地产70.11%的股权,如果完成转让,持有股权将降至41.1%,胡葆森依旧是建业第一大股东。河南同晟置业​接手29.01%股权之后,将成为建业地产第二大股东。河南同晟置业​是谁,它是河根红苗正的国家队。公开资料显示,河南同晟置业有限公司是河南省铁路建设投资集团100%持股的以地产投资为主的市场化运营平台,公司依托河南铁路建设和投资,整合政府、铁路投资、沿线土地资源,实行全市场化运作。如此一买一卖,这家处在漩涡中的房企,将迎来一波现金流的滋润。最关键的是,已经背靠国家队,以后好办事了。消息传出后,资本市场上,建业地产股票直接高开,一度涨超20%,最高近30%,最终收涨15.38%。据了解,这是民营房企去年以来接连暴雷后,国资实质性入股的第一宗案例。作为河南最大的房企,建业能够享此殊荣,背后有高人啊。02 | “河南王”的困局过去一年多来,建业地产可谓风雨飘摇。作为一家深耕河南的房地产,大本营郑州去年遭遇了多轮疫情冲击,此外还有洪水冲击,再加上去年下半年开始的楼市寒冬。多重利空压力下,建业地产去年的销售业绩,可谓是一把辛酸泪。根据建业地产披露的2021年财报显示,601.05亿元,同比减少约12.0%;收益约419.59亿元,较2020年下跌约3.1%;毛利率为16.2%,较2020年下跌3.7个百分点。建业地产2021年度核心业务毛利约60.16亿元,较2020年下跌约17.8%;权益持有人应占溢利约6.05亿元,较2020年下跌约66.4%;溢利约12.53亿元,较2020年下跌约40.4%。来源:建业地产2021财报​最困难的时候,建业300多个地产项目处于停业、半停业状态。与此同时,需要顶着债务和利息压力,被国际评级机构不断下调信用评级。不过,今年年初,建业地产曾公开回应,企业并没有出现实质性债务违约。即便如他所说,没有出现实质性债务违约,但巨大的困难,仍无法回避。后续的债务,仍需要面对。根据金融界披露,建业地产最近的一笔美元债,是今年8月份到期,余下的七笔美元债,将分别于2023年至2025年相继到期,总额约19.6亿美元,票息均在7%~8%之间。在目前的销售环境下,在建业地产目前销售、利润全面下降的背景下,仍非常艰难。面对这些困境,建业地产在去年9月份曾给河南省政府发过一封求援信,其中提到:因为灾情、疫情所受到的损失,其中直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭,销售及回款较原计划减少近30亿元等。从河南国资入局建业一事来看,当初的那封信可能起了作用。毕竟,作为河南最大的房企,牵扯面太广了,如果建业倒下,那买了建业房子还未收房的普通老百姓,该怎么办?建业地产2021财报显示,截至2021年12月31日,本公司在建项目194个,其中位于郑州24个、河南省其他城市共167个及海南省3个,在建项目总建筑面积约为3265.8万平方米。建业地产的困局,洪水和疫情,可能只是导火索,本号认为本质原因,还是其战略路线。当然,在目前的大环境下,无论什么路线,都或多或少面对着困难。但建业因为发展方向与多数主流房企不同,面临的困难可能更大一些。作为河南最大的房地产公司,建业地产和其他企业的战略路线完全不同。大部分房企都是立足所在的城市,然后布局长三角、珠三角、京津冀、海峡西岸以及全国一些主要的核心城市群。而建业一直以来的路线则是,深耕郑州,不断下沉河南省下辖的地级市县级市。胡葆森曾说过,河南有1亿多人口,有120个县级以上城市,人口都在流入,有干不完的活,赚不完的钱。在城市化1.0时代,这种战略确实不错,毕竟过去二十年是农村人口大举进入城市的时代,无论大城市还是小城市,都在享受着人口红利。然而,进入城市化2.0时代,人口已经逐渐向中心城市和高能级城市群集中,大部分三四线城市的人口红利终结,正面临着人口流出的烦恼。本号此前梳理过整个中部地区河南、湖北、湖南、江西、安徽、山西6省各城市常住人口变化情况。根据七普数据显示,过去十年中部地区85个城市,有35个城市人口在流失。河南2010年至2020年,下辖的17个地级市与1个省直辖县级市中,5个城市人口在减少,还有一维持不变。虽然人口流失的城市不算多,但除了省会郑州外,剩下的城市中大多数增量都不够显著。制图:城市财经;数据:河南统计局最关键的是,2021年成为了河南的转折点,根据河南省统计局披露的2021年年末数据,去年河南省整体常住人口减少了58万人,减少量位居所有省市第一。不光河南,全国目前已经有16个省市常住人口负增长。制图:城市财经;数据:各省市统计局这种背景下,不断下沉三四线城市乃至县级市的策略,可能就是最大的败笔了。03 | 房企大洗牌在所难免以此来看,建业即便获得了国资入局,但要彻底走出困局,可能还需要很长的时间,而且可能需要在发展路线上做出重大调整,毕竟时代不同了,需要与时俱进。当下除了国资房企,民营房企几乎没有不缺钱的。看看如今的土地拍卖市场就明白,民企基本成了被邀请过去冲人气的看客。中心城市的土地,大部分由国资房企托底。房地产已经进入了黑铁时代,楼市疯狂的时代已经结束,未来房企将进入深度洗牌解读。未来,房企的主要任务,不是去建设大批的新房(在人口拐点之下,在城市化降速之下,未来不会有太多的新房建设),而是负责一些旧改项目。房子是有寿命周期的,每年都会有一些房子因为老旧问题需要旧改,这是房企未来的主要任务。这就意味着,房地产这块蛋糕,将大幅缩小。蛋糕有限,以目前中国的房企数量来看,显然不够分。此前黄qifan在一个访谈节目中透露,中国目前有9万家房企,而美国注册的房企只有500个。未来,中国用不了这么多房企,1万个已经顶天了。​并不是每一个民营房企都能如建业这般幸运。这就意味着将有8万家房企,要么被迫倒闭,要么主动注销,要么改行。

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