6.88亿!出售近半数股权!又一百强房企引入国资接盘

建业地产转让近半数股权予河南国企6月1日晚间,建业地产发布一纸公告,将29.01%股权作价6.88亿港元出售予河南同晟置业有限公司。同时,河南同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。公告显示,受制于某些限制和惯常调整,可换股债券持有人预计有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。待可换股债券按初始换股价获悉数转换后,合共约5.9亿股换股股份可予发行,相当于建业地产现有已发行股份总数约19.90%及该公司经发行换股股份扩大后的已发行股份总数约16.60%。据观点新媒体了解,截至本公告日期,恩辉投资直接拥有建业地产20.78亿股股份,相当于已发行股份总数约70.11%,由建业董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有。根据公告信息,最终股份购买协定和最终认购协定应在2022年7月1日或之前订立。倘出售事项及可换股债券股份转换全部完成,河南同晟置业将拥有建业地产经发行换股股份扩大后的45.61%股权。将目光投向河南同晟置业,该公司由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有,而河南省铁路建设投资集团有限公司又由河南省人民政府全资拥有。曾发布求助报告近半数股权以不到14亿港元的代价“甩卖”,于建业地产而言,怎么都是一笔算不来的账,但这一切或许早有端倪。2021年下半年,郑州先后遭遇水灾和疫情,外部环境不容乐观的情况下,业务集中河南的建业在8月份曾向政府请求帮扶救援。报告详述了建业因为灾情、疫情所受到的损失,其中直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭,销售及回款较原计划减少近30亿元……累计各种经济损失逾50亿元。据建业集团管理层表示,向当地政府提交的报告,是8月初针对受灾的项目而提交的报告。申请内容主要包括:请求政府协助加快退税;帮助公司从一些国企及政府相关项目中收回应收账款;协调将足球小镇住宅项目(原计划在8月和9月交付),推迟3个月交付,并豁免相关罚款等。2021年建业地产多项指标下滑。实现营业收入419.59亿元,同比下降约3.1%;毛利约68.11亿元,同比下降20.8%;毛利率为16.2%,同比下降3.7个百分点;净利润额约为12.53亿元,同比下降40.4%,净利润率为3.0%,同比下降1.9个百分点。截至2021年年底,建业地产总现金约为98.48亿元,同比大幅减少66.4%;净借贷额120.92%亿元,同比增长511.7%;流动比率104.6%,同比下降6.2个百分点。再加上两个超大型的文旅项目同时运转——只有河南和电影小镇,导致建业流动性出现了问题。但它们扛起了河南文化的大旗。前不久,建业地产先后转让了这两个项目的部分股权。建业·华谊兄弟电影小镇由河南文投持股90%,建业集团持股10%。“只有河南·戏剧幻城”由河南文投持股51%,建业集团持股49%。河南文投也是河南省政府旗下的国资企业。从这次建业地产打算引同晟置业入局,可以看出河南省政府与建业集团在下一盘大旗,替胡葆森提供整体纾困解决方案。建业两大文旅项目易主天眼查显示,近期河南老家文化旅游发展有限公司(下称“河南老家文旅”)成为河南建业文化旅游产业有限公司90%股权持有方;此外,建业方面还出售河南建业实景演出文化发展有限公司51%股权,该股权同样由河南老家文旅接手。据悉,建业·华谊兄弟电影小镇(下称“电影小镇”)归属于河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司,建业实景持有“只有河南·戏剧幻城”(下称“只有河南”)项目。有市场人士认为,这两处承载胡葆森文旅野心的项目,尽管运营时间不长,分别在2019年9月和2021年6月才正式开业,且在河南省内拥有较高知名度,但对仍处于瘦身自救中的建业而言,却是不得不甩掉的“包袱”。据介绍,“只有河南·戏剧幻城”占地622亩,总投资60亿,属于河南省A类重点项目。这座拥有21个剧场的戏剧幻城,也是目前世界上规模最大的戏剧聚落群。本次易主的电影小镇,被视为是建业集团转型之年进军文化旅游产业的开篇之作,项目总体规模约2000亩,起步于2015年建业与华谊兄弟达成的合作协议。2019年8月29日,建业电影小镇产品发布会召开,胡葆森曾在2019年电影小镇产品发布会时透露,电影小镇已投入了20亿元。下一步,还要再有20亿元的投入。2020年5月份,接受河南日报采访时,胡葆森描绘了自己的文旅“野心”,建业打造中原文化小镇的初衷是要建成向全国和世界展示中原美食、建筑、戏曲、杂技等文化元素的窗口。“到2022年建业文化小镇将达到20个,总投资超过200亿元。”如果疫情很快过去,如果郑州没有发生“720”特大暴雨,胡葆森的文旅情怀或许能够坚持下去。据了解,电影小镇开业第二年就遇上2020年初疫情暴发。官方提供的数据显示,当年除夕电影小镇选择了闭园,直至3月28日重新开园,整整63天没有营业。根据2021年年报,2021年电影小镇项目接待游客约160万人次,实现营业收入约1.8亿元。业内人士分析,文旅项目因资金投入大、开发周期长,沉淀大量资金却几乎不可能在短期内实现盈利,常常给项目开发方带来很大的资金压力。而疫情等因素的干扰,进一步拉长了项目投资回报周期。建业年报显示,戏剧幻城项目2021年全年仅营业140天,实现营业收入约1亿元。天眼查显示,河南老家文旅成立于2016年3月10日,注册资本为1亿元,由河南省文化产业投资有限责任公司100%控股,股权穿透后实控人为河南省财政厅。有市场人士认为,建业文旅业务的盈亏情况不为外界所知,本次交易细节和金额尚未对外公布,如果建业只保留小部分股权做轻资产运营,放弃控股权回笼资金,可以为当下的紧张流动性“补血”。胡葆森获王健林驰援在向国资出售文旅资产之前,建业集团曾向“白衣骑士”王健林求救。据公开消息,今年4月1日,建业集团与万达集团签署战略合作协议,将旗下商业项目整体出租给珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”),交由其来运营。按照协议,建业地产将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方,万达商管将会全面负责这些商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。有知情人士对界面新闻透露,在这次合作中,建业集团可能获得7亿元,代价是交出旗下商业项目10年左右的运营权。资料显示,建业旗下的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场、开封七盛角、济源建业新天地步行街、三门峡建业新天地步行街、郑州建业凯旋汇等8个项目。年报显示,2020年建业地产商业项目的租金收入为1.38亿元,而2021年租金收入为2.03亿元,同比增长46.4%,为近3年来的最高点。建业方面表示,通过合作引入专业商业项目运营商,将提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平,同时起到开源节流、降本增效的财务效果。这与公司一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。今年4月21日,作为万达集团旗下的商业物业运营管理的业务主体,万达商管在招股书失效两天后,再次向递表,继续推进上市之路。万达商业为万达商管前身。近年来,万达商管一直在谋求转型,寻求轻资产运营模式。据弗若斯特沙利文报告,按2020年在管项目数量和总在管建筑面积计算,珠海万达商管是全球最大的商业运营服务提供商。在托管建业的商业项目前,万达还在3月底和鑫苑集团达成战略合作,知情人士透露,鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管,借助万达多年的商业运营经验以实现项目增值。表面上,万达与建业的轻资产合作,能够进一步拓展万达商管在轻资产方面的布局。实际上,据传两位大佬私交甚笃,除了都对足球有深厚的情谊,胡葆森还曾公开力挺“落难”时的王健林。2017年,万达大肆甩卖旗下酒店的做法引发了外界不少质疑,胡葆森却在公开场合对此表示,“他(指王健林)积极甩这些资产也是为了执行转型战略”。在胡葆森眼中,在中国房地产界,论战略执行力和战术纪律,王健林当之无愧是排在第一位的。本文来源:观点地产网、投资界、地产资管界

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