地方国资开始接管楼市?开发商涅槃重生,保交房大幕重启

地方国资,开始接管楼市。6月1号晚上,建业地产发公告,公司控股股东“恩辉投资”与河南同晟置业有限公司订立了框架协定,将向后者出售公司8.6亿股股份,占全部已发行股本的29.01%,总对价6.88亿港元,交易完成后恩辉投资仍持有41%股权。同晟置业的背景,可不简单。这家公司,由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有,河南铁建投则由河南省政府全资拥有。在5月份的时候,建业旗下的电影小镇、只有河南戏剧幻城,也都把控股权都卖给了河南文投。河南文投的背后,是河南国资委。建业这两年挺难的,以前引以为傲的文旅资产,包括大食堂、电影小镇、足球小镇、戏剧幻城,这两年在洪水+疫情的冲击下,客流和营收几乎被压垮。没钱,还要还债,那就只能卖资产。但卖资产,也得分怎么卖。建业这次不到7亿港元卖了29%的股份,又发了7亿的可转债,就这么点钱,连以前拿一块地的钱都不够,表面看起来,怎么都不划算。但是,身份的变化,远远比贱卖资产,更能让民企(现在应该叫混合所有制企业了)挺直腰杆。除了建业,5月份,华南城公告宣布引入深圳特区建发战投成功。中国奥园也准备引进一家山东国资背景的战投。南通的中南建设,50亿引入四家国资战投。早先也有著名案例,比如万科引入深圳地铁,绿城引入中交。国资背景,相当于一种增信手段。我听过一个说法,在一座城市里,隐藏着人口鄙视链。本地富豪>本地拆迁户>本地工薪>买房的外地人>大学毕业生>外来务工者。一直以来,楼市也有所谓的“借钱鄙视链”。家世显赫的央企,高居金字塔尖的顶端,俯视众生,银行争着抢着送钱。有背景的地方国企,跟所在城市高度捆绑,谁也不敢小视。财务稳健的优质民企,银行多多少少会给点面子。至于那些高负债、激进扩张的民企,有一丁点的风吹草动,就会抽贷断贷。银行不是不敢给民企贷款吗?不敢卖民企的债券吗?我摇身一变,背靠大树好乘凉,以后贷款和发债的路子广了,不怕借不到钱,不用天天担心爆雷展期。身份不一样了,银行除了晴天送伞,雨天会送更多的伞。这条路,可能是帮助房地产走出阴霾的关键。地方国资,不光是进场收拾爆雷民企的烂摊子,还有拿地、运营,以后在楼市里的权重会越来越高。中泰证券周岳有一份报告,梳理了今年城投拿地的情况。2022年1-4月,城投拿地金额占全国土地出让金比重为10.73%。江苏城投拿地占比最高,为23.48%。江西、湖南、四川、重庆、湖北和安徽六个省份城投拿地占比在10%-20%之间。土地出让金规模最大的前100个地级市中,景德镇市、娄底市和黄石市城投拿地占比在50%以上;遂宁市、岳阳市、保定市、南通市、株洲市、盐城市、黔西南布依族苗族自治州和上饶市城投拿地占比在30%-50%之间;宿州市、泰州市、太原市、宜昌市、宜春市、湖州市、镇江市、常州市、淮安市、威海市、济宁市、六盘水市、郴州市、龙岩市、张家界市和德州市城投拿地占比在20%-30%之间。一边拿地,另一边盖房子。周君芝的统计,剔除带有公益性质的保障房、安置房等业务,有615家城投平台,开展纯市场化的房地产业务,最近三年都实现了开发收入,占全部城投平台的比重约20%。分省份来看,江苏、浙江和山东开展房地产业务的城投平台较多,分别为120家、55家和50家。分行政级别来看,从事房地产业务的城投平台中,市级和区县级平台较多。给民企接盘增信,给土地市场接盘维持稳定,自己本身也做开发。这种“一条龙”式的扶持,意味着开发商可以涅槃重生,意味着保交房的大幕重启。保交房,是现在楼市的第一大难题。据CRIC不完全统计数据显示,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中,郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。例如郑州,截至2021年末,尚未交付的问题项目总建面约271万平方米,占成交面积比重高达29%。还有长沙,尚未交付的问题项目总建面高达446万平方米,占比同样达到25%。这个数据,还只是延期交付的问题楼盘,其实低估了问题楼盘的数量。绝大部分躺平违约,或者资金链极度紧张的民企,目前无法支付工程款和材料款,停工数量占比绝不会只有10%。国资下场,目的只有一个:不求利润有多少,只求维护房地产市场稳定。项目该复工就复工,这涉及到千万户家庭的民生问题。接手躺平的民企,恢复融资和销售,让他们尽快拿地,这是事关数万亿卖地收入的财政问题。这一轮的楼市缩表出清大潮里,国资将会成为“定海神针”。

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