增加供地批次、支持合理改善需求 北京释放了楼市调控什么信号?

6月2日晚间,北京市政府官网发布《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》表示,为贯彻落实党中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求和国务院稳经济相关政策措施,高效统筹疫情防控和经济社会发展,统筹发展和安全,稳增长稳市场主体保就业,确保经济运行在合理区间,坚持“五子”联动服务和融入新发展格局,推动新时代首都发展制定此实施方案,方案对于房地产领域也明确提出了一系列指示措施,包括增加工地批次、支持改善性住房需求等,北京此番的一系列稳经济政策,究竟释放了哪些信号?   保障刚性需求,满足合理改善需求   此次方案中明确指出,坚持“房住不炒”,要保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房。   对此诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析道,在近期的中央政策基调中多次提到支持刚性和改善性合理购房住房需求。受到就业压力的影响,居民购买力也同步减弱,刚需已经不是市场的购房主力,市场想要快速修复,还需要撬动改善性需求的群体。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,刚性住房需求给予保障,改善性住房需求给予满足,充分体现了北京当前积极落实中央政策的内容,也意味着后续对于购房方面的政策会有优化和宽松的可能。   包括认房又认贷等支持改善性需求入市的政策也成为行业内最受期待的。   “相对于普宅标准的复杂、限购政策的敏感,北京目前最有条件执行的就是松绑认房又认贷,可以不直接取消到认房,那样动静太大,把二套房的首付比例综合调整至50%,即可以帮助合理需求入市。”北京一位本地开发商营销总如此评价。   对于租赁住房方面的指示,王小嫱表示,此举不仅加大了保障租赁住房的供应,还加大了商办用房的使用效率,降低了商办用房空置率的同时也优化了市场房源的供应结构。   此外,方案中还提到要加速装修业务,有效带动家装、家居和家电消费。王小嫱表示,这也是进一步体现了房地产市场的重要性,有效带动上下游企业的发展,对整体经济起到举足轻重的作用。   供地增加到四批次   值得关注的是,本次方案中还提到,在“提升投资项目落地效率”的章节中,其明确:上半年完成第二批商品住宅用地集中供应,下半年再完成两批供地,即集中供地由原先的三批次增加到四批次。   “北京首次提出了四批次的集中供地做法,这是全国目前比较明确有四批次供地表述的城市,具有很强的创新性。”严跃进表示,此次调整和疫情对于土地供应节奏的干扰有关系,批次增加,也将使得供地工作更加从容。   严跃进进一步分析称,类似供地工作的安排,客观上也使得后续集中供地工作也会有调整。企业和投资者需要密切关注集中供地批次的调整和具体供地的时间安排,类似集中供地的工作,说明集中供地的精神和导向不变,但是具体操作会微调。鉴于上半年房企拿地方面的关注度相对少,随着房屋销售数据的改善,下半年的两批次集中供地,预计会形成一波比较好的拿地热潮。   但包括总部在上海的十强房企北京公司负责人、某刚刚拿地的头部房企负责人均呼吁,应尽快松绑全量监管的预售资金,让开发商的资金量进入合理周转的阶段,帮助企业良性循环。   集中供地从去年开始实施,至今北京已经完成6批次的土拍,今年北京已经完成2轮集中土拍,王小嫱表示,从数据上看,去年北京3批次共供应90宗土地,今年上半年2批次北京仅供应30宗土地,预计今年的土地规模和去年或许相差不大。但从3批次改为4批次,一定程度上能够缓解开发商的拿地压力,提高土地的使用效率,对于房企来说拥有更多选择地块的机会。   为后续放松创造条件   5月北京的楼市成交量受疫情影响较为严重,根据诸葛找房数据研究中心数据显示,2022年5月,北京楼市交易受创成交量走低,当月成交8600套,环比下降37.74%,全国重点10城除北京外9城成交环比均呈现上升趋势。   “北京此类政策,也为后续政策的进一步放松创造了条件。”严跃进表示,客观上说,后续若是市场交易行情疲软或有压力,各类稳定市场的政策也会加快出台,包括行政、金融和财政等方面的政策。   严跃进还提醒道,作为投资者和企业等需要密切关注此类大政策,其会显著影响后续的经济行为和市场运作情况,要通盘考虑,充分认识到房地产市场面临的复杂性和不确定性,积极做好应对措施,确保房地产市场平稳健康发展。   对于接下来的北京市场,王小嫱预计,5月由于北京部分区域实行疫情封控,整体成交相较于4月呈现短暂下滑局面。但北京拥有丰富的产业,居民购买力相较于其他城市仍较足,预计6月市场成交将会止跌转升,8、9月积累的需求迎来集中释放,全年成交呈现前低后高的局面。

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