收金近500亿!北京第二轮集中土拍30房企参与 央国企仍是主角 热度有回温迹象

经过2天的竞价,6月1日,北京第二轮集中土拍收官。  据了解,本轮集中土拍共挂出17宗地块,总起始价559.7亿元,总建筑规划面积约175万平方米,涉及朝阳、丰台、平谷、昌平、石景山、顺义六个区域。此轮土拍共吸引了约30家房企参与竞争,参与主体仍以央企和国企为主,仅3家民企参与。  最终,共成交14宗宅地,总成交金额499.6亿元,平均溢价率为5.35%,较首轮土拍上升0.95个百分点。溢价成交的土地中,朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府等4宗地竞到最终环节,溢价率均达到上限15%。  其中,开拍前较受关注的丰台区亚林西地块,被华润以底价74.7亿元竞得;另一宗热门地块朝阳区太阳宫地块,则被中建玖合以上限价格66.815亿元+政府持有产权份额10%的条件竞得。  业内人士认为,在疫情影响下,北京市场的韧性及稳健性再度凸显,企业参与意愿依然较强,本轮土拍表现稳健,符合预期,土拍热度有回温迹象。  北京土拍收金近500亿  5月31日,北京第二轮集中土拍第一天,根据报名及报价情况,共有7宗地底价成交,总成交金额218.1亿元。此外,有3宗地流拍,另有7宗热点地块转入线下竞拍程序。  其中,成交总价最高的是丰台区右安门街道亚林西地块,被华润以底价74.7亿元竞得,成交楼面地价36394元/平方米;成交楼面价最高的是朝阳区十八里店朝阳港一期地块,被北京金隅和北京住总联合体以底价38.8亿元竞得,成交楼面地价44982元/平方米。  其他底价拿地房企包括:龙湖+北京建工联合体、北京城建、中铁+大悦城联合体、中海+北京石泰联合体、京能置业+北京城建联合体等。  对于市场较为看好的丰台亚林西地块也底价成交的原因,北京链家研究院高级分析师岳微认为,主要是因为该地块总价高、资金占有量大、商业配建等因素。而对于地块流拍的原因,她认为,包括板块成熟度尚低,企业联动开发难度大等,预计未来微调后可顺利出让。  6月1日,另7宗地进行现场竞价。  其中,备受关注的是位于东北三四环之间的朝阳区太阳宫新区地块,共吸引了7家房企及联合体现场竞拍。该地块建筑规划面积约7.57万平方米,设定土地合理上限价格约为66.815亿元,当报价达到上限价格时,采取“竞政府持有产权份额+摇号”的方式确认竞得人。最终,中建玖合以上限价格66.815亿元+政府持有产权份额10%的条件竞得该地块,溢价率15%,折合成交楼面价约8.8万元/平方米。该地块销售指导价为13万元/平方米,是本来销售指导价最高的地块。  另外,丰台区小瓦窑地块参加竞拍的房企最多,共吸引了11家竞买主体,包括润泽、三元嘉业、电建+首钢、中铁置业、首开、华润+葛洲坝、中建智地、懋源、保利、招商、中海。该地块建筑规模为5.94万平方米,挂牌起始价为23亿元,挂牌出让的上限价格为26.45亿元,销售指导价为7.5万元/平方米。根据挂牌文件,当竞买报价达到上限价格时,转为“竞现房面积+摇号”的方式确定竞得人。最终,经过41轮竞争,该地块被电建+首钢联合体以上限价格26.45亿元+现房面积3万平方米的条件竞得,折合住宅楼面价约4.6万元/平方米,溢价率15%。  此外,朝阳区崔各庄2宗地块分别被首开和中建智地拿下,成交价分别为40亿元和29.8亿元;顺义区顺义新城地块被中海以54.7亿元竞得;昌平区北七家镇平西府地块被华润+葛洲坝合体以44.16亿元+现房销售面积1000平方米的条件竞得;顺义区薛大人庄地块在达到19.55亿元价格上限和3万平方米现房销售面积上限后,转入高标准商品住宅建设方案投报程序,将择日确定竞得人。  至此,北京第二轮集中土拍14宗地成交,共计揽金499.6亿元,平均溢价率5.35%,较首轮土拍上升0.95个百分点。溢价成交的土地中,朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府等4宗地竞到最终环节,溢价率均达到上限15%。  央企国企仍是土拍主角  从参与本轮土拍的30家房企来看,仍以央企、国企为主。  岳微指出,央企、国企、区域城投等仍为主力,万科、葛洲坝、首农发展等久违房企再度现身。其中,华润本轮参拍率超6成、报名9宗、斩获2宗;北京城建与首开均报名6宗,分别竞得2宗及1宗;中海报名5宗,落子2宗;中建系报名4宗、收获2宗,中建二局摇号竞得最大热门——朝阳区太阳宫地块。与此同时,外地房企进京意愿较强,从南昌市政、厦门建发、越秀、卓越到厦门国贸均有参与。  “民企方面,仅有龙湖、懋源、润泽3家参与,其中,龙湖仍以底价策略为主,布局低溢价地块,成为此次土拍中唯一有所斩获的民企。而久未拿地的润泽提前半月缴纳小瓦窑地块报名保证金,多次举牌,意愿强烈;懋源着力高端住宅品牌建设,除持续发力丰台区丽泽辐射圈板块外,参与朝阳区崔各庄及顺义区薛大人庄地块。”岳微说。  岳微表示,从最终成交结果来看,由于摇号签运与企业开发策略等因素,央企国企依然是本轮土拍主角。  土拍热度有回温迹象  中指研究院土地事业部负责人张凯认为,尽管受疫情影响北京第二轮土拍推迟一周进行,但土拍热度依旧有回温迹象。  岳微也认为,在疫情影响下,北京市场的韧性及稳健性再度凸显,企业参与意愿依然较强,本轮土拍表现稳健,符合预期,单一地块分化态势明显,地块位置及利润率仍为房企拿地核心依据。  对于北京土地市场回温的原因,岳微指出,从供给端看,本轮供给更贴近市场实际需求。首先,此次土地供应地段较好,朝阳区太阳宫、丰台区亚林西为核心环线、配套完善的代表;朝阳区崔各庄、昌平区平西府、平坊村等产业片区亦有适量住宅供给。  其次,竞拍条件调整更有利于开发企业。本轮北京土地地价降低、配建减少,部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。例如,再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平方米公租房配建,丰台小瓦窑地块较周边指导价降低5000元/平方米,朝阳太阳宫、丰台亚林西地块与周边二手住宅亦有倒挂。  此外,此次土拍的所有住宅用地均为纯居住属性,无需配建公租房混合居住,仅部分地块有教育幼托、商业综合体的有偿配建要求。  岳微认为,上述变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大,销售前景更佳,有利于企业在保持合理利润水平的基础上,开发更符合市场需求的产品,也有利于区域市场价格水平的长期稳定。

标签

发表评论