核心区域千万豪宅“一房难求” 刚改项目卖得较差 广州楼市没能等来“红五月”

虽然开发商从4月底开始就摩拳擦掌备战“红五月”,但市场仍然很“骨感”。   从成交数据看,在“五一”假期短暂亮眼后,广州5月一手住宅成交套数环比仅增长13%,增加不足千宗。与此同时,市场供应又在放量增长,多个区域库存去化周期超过18个月,最长达到25个月。   《每日经济新闻》记者采访多位广州房企及中介机构人士了解到,中心区域好地段的楼盘因货量少、推盘少去化较快,与外围区域形成明显冷热对比。楼市没有迎来“红五月”也在预料之中,后市走势的关键还是在政策层面。   也有“一房难求”   作为市场晴雨表,广州二手住宅成交4月已经环比下降13.5%,5月的数据仍未有明显起色。   广州中原研究发展部统计,2022年5月(1-26日),广州市二手中介网签量为1723宗(不含自助网签),较4月同期(1733宗)环比微跌0.6%;二手网签均价为26715元/平方米,环比上月下降1.2%。二手成交并未出现明显起色,贷款利率的连续下调未能有效刺激买家入市,对市场造成的“水花”有限。   记者也从天河、番禺多位中介人士处了解到,5月以来市场笋盘频出,业主议价空间也在加大,调价从几十万到上百万元不等。   今年“五一”期间,广州大多数楼盘都抓住节点拉动到访、激励全民营销、让利促销等,部分楼盘还发布了成交喜报,但依然没能带红整个5月。   一手市场则冷热对比明显加剧,增城、从化、花都等区域依旧冷清,而海珠、黄埔核心区域多个项目去化达到90%以上,如海珠琶洲一楼盘的套均价格在1000万元以上,首批推售就引得“一房难求”。   6月1日,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,在“等风来”而广州版政策春风迟迟没有来的情况下,楼市没有迎来“红五月”也在预料之中,开发商和购房者都在观望这个悬而未决的“暖市传闻”兑现,令市场的交易节奏没有办法加速。   而在这种不确定性的环境之下,中心区域部分楼盘因为其地段的优越性和产品的稀缺性,不管政策如何变化都不影响购房者的价值判断,在政策宽松的预期内反而有可能加速入场,这就是为何近期市中心一手项目和二手楼盘销售有所起色的原因。   中原研究发展部数据显示,5月广州新房网签6177宗,环比增加13%,比去年同期成交下跌40%。其中,中心六区成交同比增加28%,外围区仅12%。住宅新批供应10553套(119.1万平方米),面积环比增加102%,比去年同期则增加33%。   6月1日,广州中原地产项目部总经理黄韬通过微信告诉记者,市中心区因为推盘少且货量也不多,一次推售一般在200套上下,土储也少,所以很容易感觉“比较好卖”;外围区域货量大,持销周期比较长,所以造成去化少的观感。不过如果市场和政策面还是现在的状态,前面这种冷热不均的局面还是会持续。   大家都在等政策   5月后楼市就进入了传统淡季,而当前绝大多数购房者仍然于观望状态,且怀有政策预期。   “值得注意的是,如果利好政策一直在传闻之中不能兑现,其所滋生的观望心态并不利于市场复苏,因此无论是选择兑现传闻还是打破幻想,都建议有管部门尽早定夺,稳定市场预期,开发商该卖楼就卖楼,购房者该买房就买房。”   肖文晓也认为,从近年的市场趋势来看,在调控新常态下,传统淡旺季概念已经淡化,市场趋势更多的是跟随行业大周期下的政策小周期变化,因此广州楼市复苏的步伐能否加快,还是要看有无暖市政策的助力。   克而瑞数据显示,截至4月末,广州仅有5区去化周期健康,分别是黄埔、越秀、荔湾、番禺和天河,去化周期在8.1个月至11.8个月之间。   按照行业公认的库存警戒线,只要库存量超过12个月,就被认为存销比过大,存货压力较大,存在积压和滞销的风险。   另外,白云(15.2个月)、海珠(18个月),两区去化周期低于一年半,市场行情稍稍低迷;剩余的4个区,去化周期在18.6个月-25.2个月之间。   5月31日,广州一名房企中层人士在微信接受记者采访时表示,现在中心区好地段的项目倒不愁卖,豪宅去化都不错,但刚改项目去化就比较差一点。   黄韬指出,接下来的市场走势还是要看政策,以及整体经济是否真的回暖。市场分化这几年一直在持续,贵的房子持续升价,但是不会大涨,而其余大部分(房子)的价格都处在平稳或缓慢下降的通道。

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