40余轮举牌与摇号、底价成交与流拍 北京二轮土拍“两极分化”

历经线上线下两天竞价,北京第二批集中拍地于6月1日落幕,共挂出17宗地块,流拍3宗,成交14宗,总成交金额499.58亿元。在成交的14宗地块中,7宗底价成交,还有4宗地块竞拍至最终环节,溢价率达到上限15%。   从拿地房企来看,华润置地、北京城建、中海均收获2宗地块,首开竞得1宗地块,而龙湖成为此次土拍中(已出结果地块,顺义薛大人庄村地块尚需竞高标准方案确定最终竞得人)唯一有所斩获的民企。这场土拍,有惊喜,也有遗憾,有的房企历经拼抢最终未能如愿,也有房企在摇号中有意外斩获。   热门地块遭“拼抢”,摇号结果难料   6月1日,北京第二批集中供地进入现场竞价时间,最火的地块当数丰台区小瓦窑地块,也让房企重温久违的土地“热拍”。   当天,小瓦窑地块共吸引了11家房企主体参与现场竞拍,是本次土拍中参与房企最多的地块,因此激烈程度在意料之中。报名房企包括润泽、三元嘉业、电建+首钢、中铁置业、首开、华润+葛洲坝、中建智地、懋源、保利、招商、中海。   在整个竞拍过程,懋源、三元嘉业、华润+葛洲坝等房企都在积极竞价。在多家房企的助推下,经过10余轮举牌,报价直奔最高上限价格26.45亿元,而在竞报“现房销售”面积环节,6家房企经过约30轮竞报后,达到“现房销售”面积上限,最终以摇号的方式终结了这场拼抢,合计竞拍40余轮。   虽然电建+首钢几乎没有参与前期的竞报,但在最后摇号环节成为大赢家,以26.45亿元+3万平方米现房销售面积拿到小瓦窑地块。   另一宗备受关注的地块则是太阳宫地块,有7家企业报名,其中,大悦城+厦门国贸等房企积极参与,但经历了地价触顶66.82亿元、竞政府产权触顶10%及摇号后,最终中建玖合摘得太阳宫地块。   值得关注的是,拿到上述两个热门地块的电建+首钢以及中建玖合,都是全程没有参与竞价,而且在摇号环节凭运气胜出;而全力拼抢的房企,则最终落空。这也成为此轮集中供地的一大意外看点。   对于现场竞拍,中指研究院土地事业部负责人张凯总结称,太阳宫、小瓦窑、薛大人庄、平西府四宗地块均出现竞价“触顶”,其中,太阳宫地块以10%政府产权份额达到上限后摇号成交;小瓦窑地块也是达到3万平方米现房销售面积上限后摇号成交;薛大人庄在达到3万平方米现房销售面积上限后,将通过投报高标准方案的方式确定竞得企业;而平西府在竞价“触顶”后,最终以1000平方米现房销售面积成交。   对此,张凯分析,太阳宫、小瓦窑、平西府等地块的销售指导价均与周边项目(或二手房)存在一定程度的倒挂,这也是其受到房企追捧的主要原因。   北京第二批集中供地成交情况一览   央企国企依然是土拍主角,民企重回土地市场   从北京第二批集中供地的参拍情况来看,房企对北京市场的信心有所修复,参与房企达30家,其中,央企、国企、区域城投等“国家队”仍为主力,万科、葛洲坝等土地市场久违的房企再度现身。   据北京链家研究院高级分析师岳微分析,华润参拍率超6成、报名9宗、斩获2宗;北京城建与首开均报名6宗,分别竞得2宗及1宗;中海报名5宗,落子2宗;中建系报名4宗、收获2宗,中建玖合摇号竞得最大热门太阳宫地块。   值得关注的是,外地房企进京意愿较强,从南昌市政、厦门建发、越秀、卓越到厦门国贸均有参与。   而在民企方面,共有3家参与。据岳微分析,龙湖仍以底价策略为主,布局低溢价地块;而久未拿地的润泽提前半月缴纳小瓦窑地块报名保证金,多次举牌,意愿强烈;懋源着力高端住宅品牌建设,除持续发力丰台丽泽辐射圈板块外,参与朝阳崔各庄及顺义薛大人庄地块。   从最终结果可以看到,由于摇号签运与企业开发策略等因素,央企国企依然是本轮土拍主角。   中原地产首席分析师张大伟认为,只有龙湖等个别民企参与土地竞拍,也体现了当下房地产市场,房企资金链依然不均衡,民企还未走出资金困局。   “第一轮集中供地,大部分拿地企业可以当年回款,现金流回正。而第二轮集中供地,虽然在年内开盘可能性很大,但销售压力较大,而且大部分企业的资金压力也大。”张大伟如是称。   土地成交分化,去化及利润成拿地标准   “土地成交分化”是业内对于北京第二批土地集中供地的一大共识。在溢价成交的土地中,朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府4宗地块竞拍至最终环节,溢价率均达到上限15%。但是,同时另有7宗地块以底价成交。   对此,岳微表示,虽然北京二批次土拍表现稳健,符合预期,但是单一地块分化态势明显,市场较为看好的丰台亚林西地块,也因为总价高、资金占有量大及商业配建等因素导致底价出让。   在张凯看来,丰台亚林西地块由于其捆绑了近10万平方米的商业用地,尽管土拍之前关注度很高,但以底价成交略显失落。   事实上,地块位置、去化及利润率仍为当前房企拿地的核心依据,“房企当前仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目。从此轮北京集中供地可以看到,北京房企仍然延续了自去年二批次之后的竞价风格,即以核心区域、去化有保障(尤其是销售指导价倒挂)的地块为主要竞拍目标,特别青睐纯商品住宅用地。”   “流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域,或是周边竞品项目去化不理想的位置,又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等。”张凯如是称。   “从北京第二批集中供地成交来看,土地分化严重,除了少数公认优质地块外,大部分地块成交并不乐观。”张大伟认为,北京第二轮集中供地,体现了当下北京房地产市场的实际情况,除了少数优质项目外,大部分项目和大部分区域依然较为低迷,市场期待北京也与其他城市一样,出台一些“稳楼市”的积极政策。   诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪则认为,北京本轮集中土拍也可谓当前整个土地市场走势的缩影,溢价水平虽有提升,但仍处于较低水平。

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